廣告詞
您當前所在的位置:中國清算網 > 清算視點

山東省高院:公司支付全款購買的商鋪在開發商進入破產程序后是否還能取得產權?

作者: 時間:2020-08-10 閱讀次數:64 次 來自:中國清算網

裁判要旨

本案購房人要求繼續履行案涉合同以及支付違約金的主張,實質上是要求開發商對其原有債權在破產程序之外給予全額、個別清償。但其購買的案涉房產性質為商鋪,并非為了居住所需,并無獲得優先保護的特殊利益,其主張優先于其他債權人個別清償,依據不足。

案例索引

《安順市川惠投資股份有限公司、貴州省安順市鼎城房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛再審案》【(2017)最高法民申3088號】

爭議焦點

公司支付全款購買的商鋪在開發商進入破產程序后是否還能取得產權?

裁判意見

最高院認為:

關于案涉房產是否屬于鼎城公司債務人財產的問題。川惠公司主張依據《破產案件若干問題規定》第七十一條第五項之規定,案涉房產不屬于鼎城公司的債務人財產。對此,本院認為,《破產案件若干問題規定》系為正確適用《中華人民共和國企業破產法(試行)》所制定的司法解釋,而隨著2007年6月1日《中華人民共和國企業破產法》的施行,《中華人民共和國企業破產法(試行)》已經廢止,針對該部法律所制定的司法解釋原則上應不再適用。尤其是《中華人民共和國企業破產法》施行后發布的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國企業破產法>若干問題的規定(二)》(以下簡稱《破產法司法解釋二》)第二條對不應認定為破產財產的情形,作出了不同于《破產案件若干問題規定》第七十一條的規定。即使在《破產案件若干規定》尚未明確廢止的情況下,根據“新法優于舊法”的法律適用規則,本案亦應適用《破產法司法解釋二》認定案涉房產是否屬于破產財產。《破產法司法解釋二》第二條規定:“下列財產不應認定為債務人財產:(一)債務人基于倉儲、保管、承攬、代銷、借用、寄存、租賃等合同或者其他法律關系占有、使用的他人財產;(二)債務人在所有權保留買賣中尚未取得所有權的財產;(三)所有權專屬于國家且不得轉讓的財產;(四)其他依照法律、行政法規不屬于債務人的財產。”本案案涉房產并不符合上述規定情形,不應排除在債務人財產之外,應屬于鼎城公司的債務人財產。此外,認定案涉房產屬于鼎城公司的債務人財產也符合物權法確定的不動產物權變動登記生效原則。《中華人民共和國物權法》第九條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。《中華人民共和國企業破產法》第三十條規定,破產申請受理時屬于債務人的全部財產,以及破產申請受理后至破產程序終結前債務人取得的財產,為債務人財產。案涉商品房尚未變更登記至川惠公司名下,不產生物權變動的效力,所有權仍歸屬于鼎城公司,應為鼎城公司的債務人財產。川惠公司關于案涉房產不屬于鼎城公司債務人財產的再審主張,依據不足。

關于二審判決駁回川惠公司訴訟請求是否錯誤的問題。川惠公司繼續履行案涉合同以及支付違約金的主張,實質上是要求鼎城公司對其原有債權在破產程序之外給予全額、個別清償。對于破產企業而言,其在進入破產程序后債權人參與分配破產財產前,破產財產這一集合財產不得被隨意處分,以保證債權人能夠公平受償。案涉合同如果繼續履行將構成個別清償,并對鼎城公司其他債權人的利益造成損害,有違《中華人民共和國企業破產法》第十六條有關人民法院受理破產申請后,債務人對個別債權人的債務清償無效之規定。對于川惠公司主張其依據《批復》享有優先受償權的問題,本院認為,《批復》對交付購買商品房全部或者大部分款項的消費者予以優先保護是基于生存利益大于經營利益的社會政策原則,為保護消費者的居住權而設置的特殊規定,在適用中應對其范圍予以嚴格限制,不宜做擴大解釋。消費者購房應是為了滿足生活居住需要,而非用于經營或其他原因。本案中,根據已經查明的案件事實,2011年12月15日,雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定,川惠公司購買鼎城公司開發的“建博國際廣場”第一棟和第八棟一層房屋(商業),總價為1600萬元。《合同補充協議》約定,出賣方有權在本合同期內按照本合同簽訂時的出賣價回購鋪面,在此期間不備案登記。2012年5月30日,川惠公司、鼎城公司又簽訂《“建博國際”商品房買賣合同補充協議》,約定因雙方簽訂購房合同后,鼎城公司又將該房錯賣給第三方,故川惠公司向鼎城公司購買商業的位置變更為:建博國際廣場D棟商業3—4層,總價仍為1600萬元不變。可見,川惠公司購買的案涉房產性質為商鋪,并非為了居住所需,并無獲得優先保護的特殊利益,其主張優先于其他債權人個別清償,依據不足。二審判決雖認定案涉房產已被案外人合法取得證據不足,但判決結果并無不當。本案不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定的應當再審情形。

延伸閱讀

引自王昕、徐上:《破產程序中對房屋買受人權利的區分保護》《人民司法·案例》【 2019.29】

長期以來,我國存在大量房屋買受方已經履行全部或主要合同義務,但房地產開發企業卻因為種種原因怠于或無法辦理產權過戶手續的情況。此種情況下,如果房地產開發企業進入破產程序,其中的銀行抵押權、建設工程價款優先受償權、房屋買受人的權利以及其他各種普通債權沖突尤為激烈,如何妥善平衡各方利益,是對司法智慧的考驗。

筆者認為,此種情況下對房屋買受人應給予一定程度的特別保護,以實現對其特殊生存利益的保護,但應嚴格限制房屋買受人的范圍,不能做任意擴大解釋。雖然此種情形下的權利在破產程序中的清償,法律及司法解釋均無明確規定,但是,有關司法解釋對支付了全部購房款的買受人的權利作出了一些規定,應當作為處理該問題時可參照的法律依據。對于符合一定條件的未辦理權屬變更登記的房屋買受人加以特殊保護,系司法解釋出于實質公平的考量而作出的規定。如果不對這些買受人的房屋產權利益予以特殊保障,僅依據形式意義的房屋產權變動登記主義,出賣方一旦進入破產程序,就可以任意決定收回房產,買受人的利益將受到嚴重損害,從而構成實質意義上的不公平,并影響到社會穩定等公共利益與市場經濟秩序。關于支付了全部購房款的房屋買受人的權利保護,最高人民法院的司法解釋中均有相應規定。《批復》第2條規定:“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(以下簡稱《查扣凍規定》)第17條規定:“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人,第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產,但尚未辦理產權過戶登記手續的,人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經支付全部價款并實際占有,但未辦理過戶登記手續的,如果第三人對此沒有過錯,人民法院不得查封、扣押、凍結。”最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(以下簡稱《執行異議復議規定》)第29條規定:“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”可見,上述三個司法解釋對于未辦理變更登記的買受人,在符合一定條件時,均對其債權給予一定的特殊或者優先保護,僅是具體標準存在一定差異。實踐中,對于如何理解應予優先保護的消費者或者買受人,存在較大爭議。一種觀點認為應限定為購買住宅自住的買受人,《執行異議復議規定》顯然是采用了此種觀點;另一種觀點則認為不應作此種限制。上述司法解釋中,《查扣凍規定》第17條強調了交付的條件,其側重于對占有事實的保護,故并未強調買受人必須為購買住宅自住;另外兩個解釋由于是針對商品房買賣,無法強調交付占有要件,故對買受人的身份作出了一定限制。當然,最能參照適用的是《批復》,因為一般認為,該批復確定了抵押權、建設工程價款優先受償權和已付全部或者大部分款項的消費者權利的保護順位,已付全部或者大部分款項的消費者權利優先于抵押權獲得特別保護。企業破產法第一百零九條規定:“對破產人的特定財產享有擔保權的權利人,對該特定財產享有優先受償的權利。”也即在破產程序中,抵押權尚且優先獲得保護,則已付全部或者大部分款項的消費者的債權似應在破產程序中獲得更優先保護的位階。但由于該《批復》第2條所稱的消費者并不明確,實踐中如何適用掌握的尺度存在很大差別。筆者認為,理論上,未履行過戶登記的買房人享有的仍是普通債權,根據債權平等原則,其享有的債權不能優先于其他債權。《批復》之所以對交付購買商品房全部或者大部分款項的消費者予以優先保護,是基于生存利益大于經營利益的社會政策原則,為保護消費者的居住權而設置的特殊規定,在適用中應對其范圍予以嚴格限制,不宜做擴大解釋。《執行異議復議規定》第29條規定實際上也沿用了該精神,明確限制所購商品房是用于居住,這也和消費者權益保護法第二條“消費者為生活消費需要”的保護范圍一致。這種界定既保護了普通消費者作為弱勢群體的特殊利益,也對抵押權人、建設工程價款優先受償權人和其他普通債權人的利益達到一定程度的平衡保護。

對于該履行合同義務的行為是否違反企業破產法禁止個別清償的問題,筆者認為,并不構成無效的個別清償行為。理由是:首先,雖然企業破產法第十六條規定個別清償行為無效,但根據《破產法司法解釋(二)》第14條至第16條規定之精神以及破產法理論,并非所有的個別清償行為均屬無效,無效的個別清償行為的實質要件之一是此種個別清償損害了其他債權人的合法權益。而如上所述,支付了全部購房款的買受人對于房屋的權利系應優先于擔保物權獲得保護的特殊債權,而基于企業破產法的規定,對破產人的特定財產享有擔保權的權利人,對該特定財產享有優先受償的權利,此即破產法上的別除權。也就是說,通過行使擔保物權獲得個別清償并不會對其他破產債權人的合法權益造成損害,那么,優先于有擔保債權的支付了全部購房款的買受人的針對特定房屋的特殊債權,則是合法的更加優先的權利,該權利的行使自不會構成對其他破產債權人合法權益的損害,故并非法律所禁止的無效的個別清償行為。其次,根據企業破產法第十八條第一款之規定,管理人僅對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行,故對于本案合同,鼎城公司破產管理人并無解除權。

經檢索,對于此問題,最高人民法院相似案例有(2015)民申字第1158號民事裁定和(2016)最高法民申3384號民事裁定,該兩個裁定對于此種情況下房產屬于房地產開發企業的債務人財產范疇的意見與本案的結論是一致的,即應認定為屬于房地產開發企業的債務人財產,理由同上。但對于是否支持買受人繼續履行合同的請求,雖然形式上看是相互矛盾的,但由于具體案情不同,并不能作完全相同的對比。(2015)民申字第1158號民事裁定支持了買房人的訴訟請求,是因為該案件中,買房人僅是購買了一套房屋,可以界定為普通消費者,但是(2016)最高法民申3384號案件與本案更為相似,均是兩個公司之間的交易,而且是整棟商業用房的購買行為,且合同中均約定了回購條款,一方主張是對借款合同的一種擔保形式,此種情況下的債權人不具有需要特殊保護的優先利益。

在社會經濟轉型各種權利沖突劇烈的大背景下,尤其是有些企業通過破產程序惡意逃廢債務的現實,對于處于弱勢群體的普通消費者給予特別保護能夠有效緩解社會矛盾,維護社會秩序穩定。同時,由于該種特別保護是對債權平等原則的突破,為了維護其他普通債權人利益,倡導誠實信用原則,減少經濟交往中不確定因素對經濟活動的負面影響,對消費者的范圍應予嚴格限制,以最大限度實現各方權利主體的利益平衡。

< 上一頁1下一頁 >

微信掃一掃   第一時間讓您獲取清算行業重磅新聞、學術觀點——中國清算網公眾號(qdhx123)!

免責聲明:本網站旨在分享破產與重組行業相關資訊及業內專家、學者、律師的精彩論文和觀點,文章內容并不代表本網站觀點。如需要轉載網站原創文章,請提前聯系本網站及作者本人取得授權,并注明轉自"中國清算網"。網站轉載的文章是出于傳遞更多信息之目的,如無意中侵犯了哪個媒體、公司、企業或個人等的知識產權,請來電或致函告之,本網站在核實相關情況后將立即刪除。通訊郵箱:[email protected],電話:15628863727
關于我們 | 人才招聘 | 幫助中心 | 聯系我們 | 友情鏈接 | 網站地圖 | 法律聲明
Copyright ? 2005 - 2020 By 中國清算網 All Rights Reserved.   京ICP備11030193號-2    
電話:010-85295299       地址:北京市東城區南竹桿胡同1號2層209      E_mail:[email protected]
多乐彩11选5玩法